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第47章 汇贤产业信托（第1页）

我们来看一下汇贤产业信托的行情走势，如图

我们可以看到2019年汇贤产业信托每股现金分红为02484元，2020年2月26日的价格为317元，假设未来维持02484元的分红不变，则分红率为784，投资1，000万，一年能获得784万的现金分红，比直接买房回报率高很多，

另外即使和股票相比，长期来看“reits”的收益率也高，

在过去的30年中，“reits”的长期年化收益率高于标普500指数的。

在过去20年当中，美国所有的权益型“reits”的平均年收益率为1331，同期标普500的平均年收益率只有768，

当然“reits”虽然好，但也是有风险的，因为投资“reits”本质上还是投资房地产房地产市场的风险大部分同样适用于“reits”。

“reits”的风险主要有

1、市场风险；市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险，

虽然“reits”的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步，但是“reits”的价值是由“reits”所持有物业的价值决定的，所以在长期内，“reits”的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。

我们知道2007年到2012年这5年期间美国的房价下跌超过50，我们来看一下当时美国“reits”的情况，西蒙地产是美国最大的零售“reits”，标普500指数成分股是非常有代表性的，

打开西蒙地产的行情走势，我们发现从2007年到2009年这两年的时间，西蒙地产从最高价12396下跌到2427，跌幅超过了70，跌幅超过了美国房地产的跌幅。

然后从2009年到2011年用了两年的时间，西蒙地产又从2427涨回到了120左右，而在2011年，美国的房地产市场刚刚触底，

由此可见，“reits”的波动幅度是强于房地产市场的，“reits”的运行周期也是先于房地产市场的，

想要化解市场风险，最有效的途径是在好价格买进，至于什么价格是好价格，后面内容会讲，

2、利率风险

利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少“reits”的内在价值，另外利率大幅提高，会增加“reits”的债务成本，

在“reits”租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低“reits”的股息率，自然也会导致“reits”的价格下跌，

比如美联储的基准利率从2004年的1一路提升到2007年的526，导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50，美国“reits”从2007年到2009年跌幅超过70，

化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进，

3、社会风险

社会风险是指大的社会实践带来房地产下跌的风险，社会风险主要有政治运动，暴乱战争等，

比如2019年香港暴乱，就给香港的房地产市场带来了较大的风险，在香港暴乱的那段时间，香港“reits”出现了不同程度的下跌，

想要化解社会风险的有效途径，是选择社会风险小的国家的“reits”。

4、汇率风险

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